不動産登記法の改正により2026年(令和8年)4月から、不動産の所有者の氏名や住所等に変更があった場合に、「住所等変更登記」が義務化されます。

～住所等変更登記が義務化された背景～

所有者不明土地
相続登記や住所等変更登記がされないこと等により、以下のいずれかの状態となっている土地を「所有者不明土地」といいます。
(1) 不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地
(2) 所有者が判明しても、その所在が不明で連絡がつかない土地

所有者不明土地が及ぼす影響
・所有者の探索に多大な時間と費用が必要
・公共事業や復旧・復興事業が円滑に進まず、民間取引や土地の利用活用の阻害原因となる
・土地が管理されず放置されることにより、隣接する土地への悪影響が発生する
所有者不明土地により様々な問題が生じています。

今後の課題
全国のうち所有者不明土地が占める割合は、「九州の大きさ」に匹敵するともいわれています。
今後、高齢化の進展による死亡者数の増加等により、ますます深刻化する恐れがあり、その解決がこれからの課題となっています。

相続登記・住所等変更登記の義務化
所有者不明土地の主な発生原因である「相続登記の未了」及び「住所等変更登記の未了」に対応するため、2024年4月1日から「相続発生の3年以内に不動産の名義変更を行うことが義務化」、そして2026年4月1日から「不動産の所有者が住所または氏名を変更した際に行う変更登記の手続きが義務化」へと、これまで任意だった当該登記が義務化されることとなりました。

～義務違反と過料について～
不動産登記法第76条の5（所有権の登記名義人の氏名等の変更の申請）
不動産の所有者(所有権の登記名義人)は、氏名若しくは名称又は住所(以下「住所等」といいます。)について変更があったときは、その変更日から2年以内に変更の登記の申請をすることが義務付けられます。

不動産登記法第164条第2項（過料）
また、正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、5万円以下の過料の適用対象となります。

正当な理由
(1) 検索用情報の申出又は会社法人等番号の登記がされているが、登記官の職権による住所等変更登記の手続がされていない場合
(2) 行政区画の変更等により所有権の登記名義人の住所に変更があった場合
(3) 住所等変更登記の義務を負う者自身に重病等の事情がある場合
(4) 住所等変更登記の義務を負う者がＤＶ被害者等であり、その生命・身体に危害が及ぶおそれがある状態にあって避難を余儀なくされている場合
(5) 住所等変更登記の義務を負う者が経済的に困窮しているために登記に要する費用を負担する能力がない場合

これらに該当しない場合においても、個別の事案における具体的な事項に応じて「正当な理由」を判断することとされています。

施行日(2026年4月1日)より前に住所等を変更した場合
施行日より前に住所等を変更した場合であっても、変更登記をしていない場合には「義務化の対象」となり、2028年3月31日までに変更登記をする必要があります(民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）附則第5条第7項)。

【住所等変更登記の義務化のポイント】
○ 住所や氏名・名称の変更の日から2年以内に登記！
　※ 正当な理由なく義務に違反した場合、5万円以下の過料が科される可能性があります
○ 義務化前（2026年4月1日より前）の変更も対象！
　※ 義務化前に住所や氏名・名称に変更があった場合は、令和１０年３月末までに登記する必要があります